Compra de imóvel: matrícula, documentos e cuidados antes de assinar

O que verificar antes de comprar um imóvel

Antes de assinar ou pagar um sinal, verifique quem pode vender, qual imóvel está sendo negociado e quais condições precisam ser cumpridas. Fotos e visitas ajudam a conhecer o bem, mas não esclarecem sua situação jurídica. A análise deve relacionar documentos, estado físico e contrato, com atenção ao que depende de regularização.

Na compra e venda entre vivos, a propriedade se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis, conforme o Código Civil, art. 1.245. Assinar um compromisso ou receber as chaves não deve ser confundido com concluir esse registro.

Como ler a matrícula e identificar pendências

A matrícula reúne a identificação registral e os atos referentes ao imóvel. Confira endereço, área, unidade, titular e histórico relevante. Compare essas informações com a proposta e com o bem visitado. Garagem, depósito e outras unidades podem ter identificação própria, o que exige conferência específica.

Observe registros e averbações de garantias, usufruto, penhoras, indisponibilidades ou outros direitos. A existência de uma anotação não significa necessariamente que a compra seja impossível, mas pode exigir autorização, cancelamento ou uma estrutura própria para o negócio. A ausência de anotações também não substitui toda análise.

A Lei 13.097/2015, art. 54, estabelece regras de concentração de informações na matrícula e proteção do adquirente de boa-fé, com ressalvas. A avaliação deve respeitar essas regras sem prometer que uma matrícula aparentemente regular elimina qualquer risco.

Documentos do vendedor e poderes para assinar

Confira identidade, CPF ou CNPJ e os documentos que demonstram a representação. Estado civil, regime de bens e eventual necessidade de participação do cônjuge precisam ser avaliados. Quando a venda é feita por representante, a procuração deve ser conferida quanto a poderes, vigência e adequação ao ato.

Para pessoa jurídica, examine atos constitutivos e documentos que indiquem quem pode assumir a obrigação. Se o titular faleceu, a venda exige avaliar a situação sucessória e os poderes de quem pretende negociar. A concordância informal de familiares não equivale, por si só, à possibilidade de transferência regular.

Consulte o guia sobre inventário extrajudicial com imóveis quando o patrimônio vier de herança. A documentação necessária muda conforme a titularidade, a etapa do inventário e a estrutura do negócio, por isso uma lista usada em outra compra pode ser insuficiente.

Certidões, débitos e situação física do imóvel

Separe documentos exigidos para o ato dos levantamentos adicionais recomendados para a operação. A Lei 7.433/1985 disciplina documentos de escrituras, enquanto o art. 54, § 2º, da Lei 13.097 afasta a exigência geral de certidões forenses para validade, eficácia ou caracterização da boa-fé. Diligências adicionais devem ser justificadas, não apresentadas como requisito universal.

Débitos condominiais e tributos merecem conferência e tratamento contratual. O Código Civil, art. 1.345, prevê responsabilidade do adquirente por débitos do alienante perante o condomínio. A promessa do vendedor de assumir uma dívida não necessariamente impede cobrança por terceiro.

Compare construção, cadastro municipal e registros. Uma ampliação visível pode não estar averbada. Imóveis rurais, incorporações, lotes e bens em áreas específicas pedem verificações adicionais próprias; uma matrícula não comprova sozinha todas as licenças ou condições físicas.

O contrato deve organizar pagamentos e regularização

O instrumento precisa identificar bem, partes, preço, pagamentos e condições de entrega. Defina como serão tratadas pendências documentais, exigências do financiamento e eventuais débitos. Se alguma etapa depende de aprovação de terceiro, descreva o efeito da aprovação ou da recusa sobre os compromissos assumidos.

Antes de pagar sinal, entenda sua natureza e as consequências de descumprimento. Cláusulas sobre arras, multa, rescisão e devolução precisam ser lidas em conjunto. Não presuma que todo sinal será devolvido ou perdido em qualquer hipótese, nem que uma promessa verbal modifica automaticamente o contrato escrito.

Escritura pública é necessária nas situações legais, havendo exceções e instrumentos admitidos por legislação especial. A regra geral do Código Civil, art. 108, deve ser examinada com o tipo de operação. O objetivo é preparar um título adequado ao registro, e não escolher uma forma apenas pelo custo inicial.

Checklist antes da assinatura e do pagamento

• Matrícula ou certidão registral adequada, com conferência dos atos relevantes.
• Identificação das partes, estado civil e documentos de representação.
• Descrição do imóvel compatível com visita, proposta e registros.
• Situação de financiamento, garantias, ocupação e direitos de terceiros.
• Informações fiscais e condominiais, com tratamento das pendências.
• Minuta com preço, sinal, pagamentos, posse e condições de regularização.
• Planejamento de escritura ou instrumento cabível e registro posterior.

Identifique em uma lista separada cada documento ainda ausente e o impacto da pendência. Uma obrigação de regularizar deve indicar responsável e condições de cumprimento. Sem isso, o comprador pode assumir pagamentos antes de saber se conseguirá concluir a transferência.

Depois da compra: registro e conferência final

Planeje despesas e providências das etapas seguintes, incluindo tributos e emolumentos conforme a operação. Apresente o título ao registro competente e acompanhe eventuais exigências. Guarde contratos, comprovantes e protocolos, verificando ao final se os atos foram efetivamente registrados.

Uma diligência documental reduz dúvidas, mas não substitui avaliação de engenharia, inspeção estrutural ou análise ambiental quando necessárias. Tampouco existe uma lista idêntica para toda compra. O tipo do imóvel e a forma de aquisição delimitam as verificações pertinentes.

Conheça as áreas de atuação e a equipe Da Mata. Se estiver negociando, encaminhe a matrícula, a proposta e a minuta pelo canal de contato para avaliação. Este artigo é informativo e não certifica a regularidade de um imóvel específico, que depende de exame documental e das circunstâncias do negócio.